Suprapuneri cadastru, de ce?
Vineri, 01 Februarie 2013 17:16

 

Suprapunere cadastru cu vecinii

      Una din problemele întâlnite  in cazul măsurătorilor cadastrale apare atunci când deşi avem o suprafaţa trecuta in acte , constatam ca suprafaţa măsurata deşi împrejmuita diferă de suprafaţa din acte.

Suprapunere limite la cadastru

     Acest fapt se întâmpla din diverse motive de genul:

-     Nu au fost făcute măsurători exacte, la momentul iniţial al  primei vanzari , acte vechi , nu s-a ţinut  seama de forma exacta a proprietatii   unghiurile formate de laturile acesteia un lucru esenţial care influenţează suprafaţa terenului. Proprietatea a fost împrejmuita greşit, gardul de separare intre proprietati a fost construit fara sa se fi solicitat delimitarea limitelor proprietatii in conformitate cu coordonatele avizate de OCPI,  posibil de către o persoana autorizata care putea sa asigure precizia necesara trasării, si terenul a fost împrejmuit aproximativ unde se credea ca se afla limita intre proprietati, sau nu s-a ţinut cont de dimensiunile avizate din cadastru, etc..

-  Cadastre avizate greşit , exista si aceasta posibilitate, coordonate determinate eronat care au condus la erori cu privire la limitele de proprietate zonale.

- Exista si situaţia aplicarea unor sistematizări dea lungul timpului in zonele urbane, de mărire a latimii străzilor, urmate de retrageri de limite, acestea au condus la o diminuare a suprafeţelor din acte. Deşi suprafeţele nu se mai regăsesc totuşi nu înseamnă ca vecinii au intrat cu gardurile deşi uneori se poate crede acest lucru.

- Planuri parcelare întocmite ulterior cadastrării si repoziţionării de către primarii fara sa se fi anunţat sau rectificat toate cadastrele avizate anterior si aplicate pe teren chiar cu o persoana specialista au condus la suprapuneri ale limitelor de proprietate

           Având in vedere aceste aspecte, daca împrejmuirile sau cadastrele avizate anterior nu au fost executate corect, au condus la situaţii ca vecinii celor care nu au respectat limitele vechi, când au solicitat documentaţia de cadastru sa constate ca, vecinul in urma cadastrului avizat are limitele proprietatii suprapuse peste proprietatea sa, uneori fara ca in mod real in teren situaţia sa se prezinte aşa.

Problemele in cazul unor suprapuneri reale,atunci când suprafeţele proprietatilor deşi sunt împrejmuite  au fost ingradite gresit fie  din cauza nerespectării limitelor de proprietate conform cadastrului avizat sau in  urma trasărilor greşite ale colturilor proprietatii si daca nu exista înţelegere amiabila intre vecini pentru rectificare a coordonatelor cadastrale gresite, eventual cu repozitionarea gardurilor conform masuratorilor ,  aceste aspecte se pot rezolva numai in instanţa prin acţiuni de grăniţuire.

Potrivit Regulamentului privind continutul si modul de intocmire a documentatiilor cadastrale in vederea inscrierii in cartea funciara, aprobat prin Ordinul nr. 634/2006 ("Regulamentul"), suprapunerile cu privire la imobile pot fi virtuale sau reale.

               Suprapunerea virtuala este de regula generata de erori de masurare si prelucrare a datelor, conform art. 27. alin. (1) lit. a) al Regulamentului. In general, solutionarea suprapunerii virtuale a imobilului se face prin repozitionare in plan, astfel:

  • daca repozitionarea nu afecteaza mai mult de 2% din suprafata imobilului, procedura se realizeaza din oficiu, fara acordul proprietarului, de catre consilierul de cadastru in baza unui referat de constatare aprobat de seful de cadastru. Aceste prevederi se aplica in cazul in care imobilul este imprejmuit si/sau exista plan parcelar receptionat;
  • daca operatiunea de repozitionare presupune modificarea geometriei si diminuarea suprafetei cu un procent mai mare de 2%, acordul proprietarului devine obligatoriu, iar documentatia cadastrala trebuie refacuta.

            Prin repozitionarea se intelege operatiunea de modificare a coordonatelor imobilului pozitionat gresit in planul cadastral, prin rotatie, translatie, modificarea geometriei ante-rior receptionate si/sau modificarea suprafetei imobilului.

           Pe de alta parte, suprapunerea reala (efectiva in teren) se datoreaza existentei mai multor acte juridice diferite pentru acelasi amplasament, identificarii diferite a limitei comune sau lipsei materializarii limitei la momentul identificarii.

            Trebuie mentionat ca solutionarea unei suprapuneri reale se realizeaza pe cale amiabila prin documentatii cadastrale sau de catre instantele de judecata, orice neintelegere pri-vind identificarea si masurarea parcelelor de teren, precum si cele privind proprietarii acestora, fiind solutionate de catre instantele judecatoresti.

             Intrebarea pe care si-o pune orice proprietar este daca existenta unei suprapuneri impiedica instrainarea imobilului. In acest sens, Regulamentul prevede posibilitatea instrainarii zonei de imobil neafectata de suprapunere, aceasta fiind posibila insa numai pe baza unei declaratii autentice emise de catre titularul dreptului de proprietate si in urma intocmirii unor documentatii cadastrale distincte pentru fiecare lot. In acest caz, lotul neafectat de suprapunere va fi inscris in cartea funciara, insa cel afectat va fi respins.

            Trebuie mentionat, , ca potrivit art. 915 al Noului Cod Civil ("NCC"), a fost introdusa raspunderea pentru tinerea defectuoasa a cartii funciare. Astfel, conform primului alineat al articolului mai sus mentionat "cel prejudiciat printr-o fapta savarsita, chiar din culpa, in pastrarea si administrarea cartii funciare va putea cere obligarea, in solidar, la plata de despagubiri a oficiului teritorial de cadastru si publicitate imobiliara de la locul situarii imobilului si a persoanei raspunzatoare de prejudiciul astfel cauzat, daca prejudiciul nu a putut fi inlaturat, in tot sau in parte, prin exercitarea actiunilor si cailor de atac prevazute de lege".

            Potrivit celui de-al doilea alineat al art. 915 NCC, dreptul la actiune se prescrie in termen de un an, calculat din ziua in care cel prejudiciat a cunoscut faptul pagubitor, dar nu mai tarziu de 3 ani de la data cand s-a savarsit fapta cauzatoare de prejudiciu.

           Noutatea adusa de legiuitor se dovedeste a fi salutara, intrucat, potrivit Deciziei nr. 72 din 15.10.2007 pronuntata de catre Inalta Curte de Casatie si Justitie in dosarul nr. 42/2007, "in cauzele ce au ca obiect plangerile privind cartea funciara intemeiate pe dis-pozitiile art. 50 din Legea nr. 7/1996 [actualul art. 31], republicata, Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara nu are calitate procesuala pasiva", lucru ce a produs in practica efecte injuste intrucat oficiile nu puteau fi facute raspunzatoare pentru erorile provocate - din neglijenta sau chiar rea-credinta - cu ocazia efectuarii inscrierilor in cartea funciara.

Sunt anumite localitati in care zone întinse, datorita suprapunerilor foarte mari intre vecinatatii, mai multe terenuri, respectiv proprietari, se afla in litigiu in instanţa si pana la rezolvarea suprapunerilor reale sau virtuale, nu se mai pot face alte lucrări cadastrale de genul dezmembrărilor, sau înscrierilor construcţiilor pe teren, vanzari, etc….            Aceste aspecte sesizate mai sus s-ar rezolva numai in cazul introducerii cadastrului general al unei localitati ar fi putut conduce la eliminare multor probleme de acest gen si nu in cazul inscrierii sporadice in cartea funciara asa cum a fost efectuata pana acum operatiunea de cadastrare in cea mai mare parte a tarii ( in zona Ardealului exista Carte Funciara din vremea imperiului Austro - Ungar), 

Întrucât costurile care conduc la intoducerea cadastrului general sunt destul de mari, aceste costuri nu au putut fi suporate de bugetele localitatilor, exista anumite proiecte pilot de implementare a cadastrului general gratuit cu fonduri europene si pana la implementarea in intreaga tara numai o gestionare mai atenta a regimului proprietatilor si o aplicare mai exacta a delimitărilor acolo unde nu sunt garduri nu ar mai conduce la astfel de probleme in viitor.

Aici puteti sa reveniti la meniul pentru  selectia articolelor

 
eXTReMe Tracker